La promesa convierte las expectativas en obligaciones: por eso cada condición debe poder leerse, medirse y probarse. Momento de la operación Si las partes usarán promesa, se redacta después de conocer los riesgos relevantes. Debe constar por escrito, referirse a un contrato legalmente posible, fijar la época mediante plazo o condición y determinar suficientemente el negocio prometido. Cláusulas que deben quedar claras Partes, inmueble, derecho vendido y precio. Naturaleza de las arras y efecto de desistir o incumplir. Saneamientos y condiciones previas al cierre, con prueba de cumplimiento. Fecha, hora y notaría; pagos, crédito y liberación del dinero. Entrega, ocupantes, gastos, impuestos, penalidades, terminación y devoluciones. Plazos Los términos de esta fase son principalmente contractuales. La promesa debe establecer fechas exactas o condiciones objetivamente determinables para documentos, crédito, saneamientos, escritura, pagos y entrega. Todo vencimiento debe quedar en calendario con responsable y evidencia. Recurso o decisión posible No existe una apelación contra la promesa. Ante incumplimiento se aplican sus remedios, la terminación acordada o la ruta contractual y judicial que corresponda. Antes de firmar, el abogado debe validar que el texto coincida con el concepto de comprabilidad. ¿Cómo sabemos que avanzó? La promesa está firmada, o se decidió documentadamente no utilizarla, y cada condición previa al cierre cuenta con fecha y prueba esperada. Base jurídica: requisitos de la promesa en el artículo 1611 del Código Civil.